李慧芬:金融街物业招股上市,积极拓第三方项目

来源:中国房产报道作者:江南时间:2020-06-23 11:46:08
  文/高宝集团证券执行董事李慧芬

  踏入传统新股IPO的旺季,今年因新冠疫情,导致很多IPO的尽职审查工作都推迟,所以年初至今,上市宗数暂时只有61宗,较去年至同期84宗,减少约28%。

  虽说上市宗数减少,但众多优质企业都在这段时间上市,并不担心市况对招股价的影响。比如近期两家回港第二上市的网易(09999)及京东(09618);生物科技公司的有新股冻资王沛嘉医疗(09996)及康方生物(09926);物管板块的则有建业新生活(09983)。除二次上市以外,其他新股首日上涨幅度较招股价高出20%至67%,如持有至今,部分公司升幅更翻倍,散户赚钱效应明显,IPO市场将继续成为投资者追逐的热点。

  讲到物管板块,现正火热招股的金融街物业(01502),刚招股第一天已录得超额认购6.48倍,公司似乎来头不少。招股数据显示,金融街物业招股价介乎7.16元-7.56元,以中间价计算,集资约6.6亿港元。

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(上海虹口区金融街海伦中心)

  既然公司称为金融街物业,上市公司主体当然包括人人知晓的北京金融街区域。北京金融街区域相当于美国华尔街,为国家级金融管理中心,整个区域的商用租户都是知名的金融机构,大部份国家级银行总行及非银行金融机构总部都集中在这个区域。

  截至2019年12月31日,金融街物业为全国144个物业项目提供物业管理及相关服务,在管建筑面积合共约1,990万平方米,其中40.8%位于北京地区。金融街物业提供物业管理服务,包括商务物业,以及包括住宅物业、公共物业及医院等的非商务物业。收入方面,商务物业、住宅物业及其他物业的占比为51.1%、22.3%及11.1%,公司年内利润为人民币1.13亿元,利润率约为11%,为行业中位数。

  金融街物业不仅成功管理北京金融街区域,更利用金融街的管理经验及品牌效应,成功把物业管理模式复制至其他区域,包括重庆江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心、天津环球金融中心及上海虹口区金融街海伦中心等金融管理中心。

  未来的策略方面,金融街物业在招股书提及,将进一步拓展业务规模及增加市场份额,提高公司在市场的竞争力。但相信金融街物业与其他物管同业相似,都是由大股东提供新的在管建筑面积为获取新收入的主要来源。关于这一点,金融街物业已通过上述提及的品牌效应,成功获取独立第三方项目,且在管建筑面积由2017年的510万平米,增加至2019年年底的670万平米,即独立第三方项目占总在管建筑面积由27.5%,上升至约33.6%,可见公司已经减少对大股东金融街联属集团的依赖,其商业模式及品牌已深得认同。

  此外,商务物管企业较传统住宅物管的优势还在于定制化服务,比如可在物业落成时,配合租户需求进行物管服务定制,举例来说,金融机构需要更高质的保安服务来维护机密数据等,这些都是商务物管公司需要考量的范围,对物管服务的专业性有较高要求,因此客户流失的可能性也比较低。

  金融街物业预计于7月6日上市,看看又能否继续让投资者追捧,到时便知道。

  【作者简介】

  李慧芬

  高宝集团证券有限公司执行董事,注册财务策划师协会会员及中国注册理财规划师协会理财分析师,获邀为香港多个财经节目的嘉宾主持,并为多份财经报章杂志撰写专栏,提供最新财经资讯和专业分析。

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